L’entrepreneur qui souhaite acquérir ses locaux professionnels se trouve face à de nombreuses options parmi lesquelles il est souvent difficile de s’y retrouver.
Pourtant, les conséquences juridiques et fiscales des modalités de l’acquisition sont lourdes, tant pendant l’exploitation du bien, qu’au moment de sa revente
En effet, selon que le bien sera acquis en direct, par une société assujettie à l’impôt sur les sociétés, ou par une société dite « transparente », soumise à l’impôt
sur le revenu, la taxation des revenus, de même que le régime des plus-values applicables ne seront pas les mêmes.
C’et pourquoi, il est primordial de préparer son projet et de bien maitriser l’ensemble des possibilités qui sont offertes aux entrepreneurs qui souhaitent se lancer dans ce projet.
Tout d’abord, l’entrepreneur a la possibilité d’acquérir ses locaux en nom propre. Autrement dit, le bien acquis reste dans son patrimoine privé et est loué à son entreprise.
En contrepartie, il devra déclarer des revenus fonciers si le bien est loué nu, ou des revenus commerciaux si le bien est loué équipé.
Si la location de locaux nus présente peu d’intérêt du point de vue fiscal en raison de la forte pression fiscale qui pèse sur les revenus fonciers, la location d’un local commercial équipé peut s’avérer intéressante.
En effet, en pareil cas, l’entrepreneur pourra déduire un amortissement fiscal sur son bien, minorant d’autant le résultat imposable généré par la mise en location du bien.
En outre, il conservera, en cas de revente, l’assujettissement au régime des plus-values des particuliers, bénéficiant ainsi d’un abattement pour durée de détention, mais surtout, d’une assiette de plus-value réduite. En effet, en pareil cas, l’assiette de la plus-value taxable lors de la cession ne tiendra pas compte des amortissements pratiqués pendant la location du bien.
Attention toutefois, la location de locaux commerciaux équipés est soumise à TVA. Ainsi, cette stratégie peut s’avérer couteuse pour une profession exonérée de TVA, telle que les professions médicales.
Autre possibilité, l’entrepreneur peut encore constituer une société qui fera l’acquisition du bien et le louera ensuite à sa structure.
Principale différence avec la stratégie évoquée plus haut, la société peut opter pour un assujettissement à l’impôt sur les sociétés. Ainsi, les revenus générés par la mise en location du bien ne retombent pas dans le patrimoine personnel du dirigeant.
De plus, la société amortit le bien immobilier, même en cas de location nue, ce qui lui permet de minorer son résultat imposable.
Attention toutefois, la revente du bien sera soumise au régime des plus-values professionnelles avec une assiette taxable importante. En effet, les amortissements pratiqués tout au long de la mise en location du bien sont repris et viendront d’autant augmenter l’assiette de plus-value taxable lors de la revente du bien.
Enfin, le dirigeant a encore la possibilité de faire acquérir ses locaux professionnels directement par sa société d’exploitation. En pareil cas, la société d’exploitation détiendra la bien à l’actif de son bilan et pourra là encore amortir le bien et également, en cas de financement bancaire, déduire les intérêts d’emprunt.
Cette stratégie suppose toutefois, en cas de revente de la société, une revente concomitante de l’immobilier. Elle n’est donc pas pertinente en cas d’investissement patrimonial destiné notamment à la constitution d’un complément de revenu en cas de départ à la retraite.
Enfin, le dirigeant qui souhaitera financer l’acquisition globale de sa résidence principale et de ses locaux professionnels doit avoir en tête qu’il risque, dans cette hypothèse, de perdre l’exonération sur la plus-value en cas de revente de sa résidence principale.
Mon cabinet se tient à votre disposition pour répondre à toutes vos interrogations et sécuriser vos projets et investissements.
